长租公寓单笔40亿融资背后:拆解自如运营模式
启信宝|2018-01-17
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关键字:自如链家

新闻来源:每日经济新闻


1月16日,链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布,获得40亿人民币A轮融资。由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投,华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。

  

这是自如的首次融资纪录,也刷新了中国长租公寓行业单笔之最。据悉,此轮融资后,自如的估值超过200亿元人民币,同行业中少有出其右者。

  

近年来,长租公寓领域的“风口论”甚嚣尘上。从2014年开始,资本大规模进入该领域,总投资额度也在随后两年大幅上涨。但到2017年,长租公寓领域的融资额度明显下降,当年末,媒体还爆出首批长租公寓“死亡名单”。

  

这一背景下,自如获得大规模融资的消息显得不同寻常。1月15日,自如CEO熊林在接受21世纪经济报道记者专访时表示,有公司退出,说明长租公寓领域商业模式的复杂性。面对资本对自如的青睐,他认为,这与自如的模式和发展思路有关。

  

不通过收购扩张规模

  

自如成立于2011年10月,原为链家的内部创业平台。2016年,自如链家剥离,全面独立运营。链家地产董事长左晖同时也担任自如董事长,熊林担任CEO。

【图片来源:启信宝】

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公司提供的数据显示,截至2017年底,自如进入北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市,为超过20万业主委托管理50万间房源,累计服务120万租客(自如客),管理资产价值超过6000亿。

  

据21世纪经济报道记者了解,此前很长时间,资本一直对自如表示出兴趣,但自如并没有融资动作。熊林对此的解释为,希望先把管理、互联网平台建设做成熟,再考虑融资和规模扩张。

  

这一思路深受链家的影响。左晖曾提出“慢就是快”,即不追求速度和效率,而注重内部管理系统、互联网平台等的建设,以及商业模式的打造和成熟化,在此基础上进行扩张。作为房产经纪行业翘楚的链家,此前一直默默无闻,直到2015年才开始进行多轮大规模融资,公司规模也通过一系列收购而迅速扩大。

  

熊林认为,资本方对自如的青睐,恰恰源于这种发展思路,即相比规模扩张和投资回报,自如更加注重服务能力建设和公司长远发展。

 

完成此轮融资后,自如也将在规模上发力。在进一步夯实产品研发、服务、人才、互联网系统的同时,熊林将规模扩张纳入下一步的战略规划。具体而言,2018年自如拟将管理的房源数量扩展到80万间,比现有规模增长60%。

  

华兴资本曾预测,未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间房源。这也意味着,若顺利完成扩张任务,自如很可能成为中国规模最大的长租公寓运营商。

  

规模扩张可在一定程度上降低采购成本,但给管理带来的挑战不容忽视。熊林认为,在服务业的运营中存在“规模黑洞”,即规模扩张很容易影响到管理水平和服务品质。对此,自如将尽量克制对快速扩张的追求,同时真正“在用户关心的事情上投资”。

  

按照熊林的观点,规模扩张还会造成短期入住率的下降,并由此抬高空置成本。这是长租公寓行业最重要的成本之一,并直接影响到财务表现。

  

他透露,自如在北京的出租率已经做到95%的水平。新进入的城市往往需要一到两年才能做到90%以上出租率。因此,对于新进入的城市,会在品质、客户满意度、运营效率等方面订立指标,而不在财务方面。

  

他同时表示,自如不会通过收购的方式进行扩张,因为不同公司在房源质量、设计风格、成本构成等方面都不尽相同,很难通过简单地收购进行融合,因此难以产生“1+1>2”的效果。

  

目前仍处于投入期

  

最近三年的中央经济工作会议上,均提及租赁市场。2015年的表态为:要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  

这被认为是长租公寓市场的重要政策支撑,也契合了我国现阶段的发展。左晖16日也表示,按照国际经验,当人均GDP达到8000美元以上时,租赁市场将迎来很大发展空间。

  

华兴资本指出,在后开发时代,资产管理领域的市场规模将达到4.5万亿,其中租赁市场规模为1万亿。预计到2027年,我国租赁市场规模将达5万亿。

  

有机构统计,目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家,共分为开发商背景、中介背景、酒店背景和创业类四类。虽然机构对不同参与者的优劣进行过分析,但仍难以判断哪类运营者会脱颖而出。

  

市场的共识在于,过低的资产收益率和高企的融资成本,使得目前长租公寓领域盈利空间偏低,也限制了企业加杠杆快速做大的可能性。目前行业也尚未探索出有效的商业模式。

  

近期有媒体报道称,尽管仍处在风口,但2017年已有一批长租公寓品牌“阵亡”,原因包括经营不善、资金链断裂等。后者多是由扩张速度过快、入住率过低等因素造成。


由于长租公寓企业并未上市,目前无法获取完整的财务数据,难以判断其盈利情况。但熊林认为,有公司退出的案例,说明长租公寓行业的商业模式相对复杂,需要一个逐渐摸索的过程。

  

他同时表示,就整个行业的特点而言,初期需要有经济投入,在一定时间后,规模效应才能凸显。目前仍然是投入期。

  

但在万亿规模的行业里,产业链的分工也将不可避免。熊林透露,目前自如的产业链合作方超过350家,涉及各个方面。按照现有趋势,未来的产业链分工将更为细化,在投资、开发、运营和配套服务等领域,都会出现专业公司。

  

他表示,自如不会涉足这些细分链条,而是通过构建供应链生态的方式参与其中。


文中提到的相关企业

开业
5000.000000万元人民币
2015-07-30
开业
2054.021300万元人民币
2001-09-30

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